Los Vicios de la construcción de las viviendas o edificios son defectos visibles, o en su caso no visibles u ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, o entrega de la obra dan derecho al comprador  o promotor, a exigir al vendedor o constructor el saneamiento de la vivienda o inmueble,  así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.

 El art. 17 de la L.O.E. nos dice que, sin perjuicio de las responsabilidades contractuales, las personas físicas y jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y terceros adquirentes de los daños materiales ocasionados en el edificio. Daños materiales por vicio o defecto en el proceso de construcción de un edificio. Por tanto, el vicio o defecto constructivo constituye un daño indemnizable de conformidad con la L.O.E.

El citado precepto clasifica los daños materiales del edificio en tres categorías:

  • Defectos o vicios que afectan a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que afecten a la estabilidad del edificio.
  • Defectos o vicios que afecten a la habitabilidad del edificio.
  • Defectos que afecten a elementos de terminación o acabado del edificio.

El artículo 3 L.O.E. determina las exigencias técnicas de la edificación relativas a funcionalidad, seguridad y habitabilidad. Los defectos descritos en el apartado número uno tienen relación con la seguridad estructural del edificio. La habitabilidad del edificio tiene relación con la salubridad y estanqueidad en el interior del edificio; protección contra el ruido; ahorro de energía y aislamiento térmico; o cualquier otro aspecto funcional de los elementos constructivos o de las instalaciones de un edificio.

Con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (6 de mayo de 2000), el daño material en el proceso de edificación (vicio o defecto constructivo) tuvo su amparo legal en el art. 1591 del Código Civil, o mejor dicho, en la profusa jurisprudencia del Tribunal Supremo, que, interpretando extensivamente este precepto, creó el concepto de responsabilidad por ruina, con la única intención de tutelar y proteger los intereses de los adquirentes de un inmueble, y así, de forma impropia, se fue dando un nuevo contenido normativo al art. 1591 para la defensa de los intereses de los adquirentes de una vivienda, o edificio en general, ante la indudable laguna legal.

El concepto de ruina no se circunscribe al derrumbamiento material de un inmueble, sino a cualquier vicio constructivo que, por exceder de imperfecciones corrientes y ser, por ello mismo, de difícil corrección merezca la calificación de grave. En este sentido debemos citar, a título de ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 4 de marzo de 1998 como expresión del concepto de ruina que de forma evolutiva ha ido consolidando la jurisprudencia.

“…el concepto de ruina (que no es un supuesto de saneamiento por vicios ocultos) no es el restrictivo que significa destrucción de la obra, sino uno mucho más amplio, el de ruina funcional que alcalza o bien a toda la construcción o bien a parte o elementos de la misma, excediendo de imperfecciones corrientes. La doctrina de esta Sala es reiterada: lo que expresaron las sentencias de 4 de abril de 1978 y 8 de junio de 1987 se ha venido repitiendo una y otra vez, el concepto de ruina, abunda en la idea de separarle de una interpretación literal, identificativa con el derrumbamiento del edificio, para comprender en él a aquellos graves defectos que hagan temer la pérdida del inmueble o le hagan inútil para la finalidad que le es propia, así como aquellos otros que, por exceder de imperfecciones corrientes, configuren una violación del contrato o incidan en la habitabilidad del edificio. Lo que significa que la ruina funcional configura una auténtica violación del contrato y superador del significado riguroso y estricto de arruinamiento total o parcial de la obra hecha, tal como dijo la sentencia de 1 de febrero de 1988 y en el mismo sentido, la de 6 de marzo de 1990; y como añaden las de 15 de junio de 1990, 13 de julio de 1990, 15 de octubre de 1990, 31 de diciembre de 1992, 25 de enero de 1993 y 29 de marzo de 1994, se extiende a aquellos defectos de construcción que, por exceder de las imperfecciones corrientes, configuran una violación del contrato”. 

El concepto jurisprudencial de ruina no es una figura jurídica arcaica, desterrada por la aún joven Ley de Ordenación de la Edificación. No olvidemos que esta Ley comienza a andar en mayo de 2000, por ello, los usuarios de todas aquellas edificaciones proyectadas y construidas con anterioridad a esta fecha estarán bajo el amplio régimen de protección y amparo que encierra el término ruina funcional.

¿Qué plazo de garantía tienen las viviendas de nueva construcción?

 Si se compra una vivienda con menos de 10 años, el comprador debe saber que las garantías exigidas para las obras de edificación de nueva construcción, según La Ley de Ordenación de Edificación, incluyen los siguientes plazos de reclamación de vicios ocultos (a estas garantías se les denomina “responsabilidad de saneamiento”): Seguro del constructor para garantizar durante 1 año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras. Seguro del promotor para garantizar durante 3 años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (condiciones de salubridad y estanqueidad del ambiente interior, protección contra el ruido, aislamiento térmico, etc). Seguro del promotor para garantizar durante 10 años el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. (art. 19 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación)

¿Cómo se garantiza el arreglo de los daños materiales causados por vicios ocultos? 

Para garantizar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados el importe mínimo del capital asegurado un 5%, 30% y 100% del coste final de la ejecución material de la obra para las garantías del acabado de las obras, de las condiciones de habitabilidad y de las condiciones de cimentación y construcción respectivamente. Reclamación por vicios ocultos en Viviendas de segunda mano.

¿Qué plazo de reclamación hay? 

En el caso de las viviendas con más de 10 años, el plazo para reclamaciones por vicios ocultos es de 6 meses, contados desde la entrega de la vivienda vendida. (art. 1490 Código Civil)
Si existe un contrato de obra, ya sea expreso(por escrito) o tácito(verbal) también podremos ejercitar una acción de responsabilidad contractual con un plazo de prescripción de 15 años.

¿En qué casos está obligado el vendedor al arreglo de los daños por vicios ocultos? 

El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la vivienda: Si la hacen impropia para el uso a que se la destina. De haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, por ocasionar una disminución del uso de la misma. Sin embargo, el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador fuera un perito que por razón de su oficio o profesión, debería fácilmente conocerlos. (art. 1484 código civil).

¿Y si el vendedor no supiera de la existencia de esos vicios ocultos? 

Aunque el vendedor ignorase la existencia de los mismos, deberá responder al comprador saneándolos, salvo que se haya estipulado lo contrario en contrato (art. 1485).

¿Tendría derecho a indemnización en caso de rescindir el contrato?

 En los casos anteriores, el comprador podrá optar entre: Desistir del contrato, teniendo que serle devueltos los gastos que pagó. Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Indemnización por daños y perjuicios: además, si optará por la rescisión del contrato, el comprador tendrá derecho también a indemnización por daños y perjuicios si el vendedor conociera los vicios o defectos ocultos de la vivienda y no los manifestara al comprador. (art. 1486.) Si la vivienda vendida se perdiera por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, deberá éste restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios al comprador. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador. (art. 1487)

Si adquiero la vivienda en una subasta judicial, ¿tendré las mismas garantías anteriores? 

En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores. (art. 1489 código civil).

Consejos importantes a tener en cuenta. 

En caso de aparición de vicios ocultos en la vivienda estando dentro de los plazos de garantía indicados anteriormente debe: Encargar un dictamen pericial que evalúe correctamente los daños materiales de la vivienda en el que se indique que dichos daños hacen impropio el uso de la vivienda. Párese a reflexionar si en caso de haber conocido dichos daños ocultos hubiera pagado menos por la vivienda, o hubiera desistido de comprarla. En caso de ser así supondría la obligación para el vendedor de subsanar los daños. Revise que en su contrato no se especifique nada de renunciar a reclamaciones en caso de vicios ocultos. Es importante acreditar que los defectos estaban ocultos en el momento de la compraventa. Este punto es bastante complicado de demostrar, pero ayudará por ejemplo si se dispone del informe del tasador, si es que se hizo. Si en dicho informe no se menciona nada es porque aparentemente no se apreciaba a simple vista. Si por su profesión debiera haberse percatado de dichos daños podría ser un motivo para que no prospere la reclamación. El plazo para la reclamación es de 6 meses desde la entrega de la vivienda. Por lo que si se percata de algún vicio oculto siga estas indicaciones y simultáneamente a pedir el informe pericial, solicite de forma fehaciente (ej. mediante burofax) la reparación de los daños materiales al vendedor o rebaja en el precio, dándole un plazo avisándole que transcurrido el mismo ejercerá las acciones judiciales oportunas. Si transcurrido ese plazo no obtuviera respuesta, reclame por vía judicial aportando el informe pericial y demás pruebas antes indicadas a su favor.